‘GAYR─░MENKUL ALIRKEN NELERE D─░KKAT ED─░LMEL─░?’ Kategorisi i├žin Ar┼čiv

Gayrimenkul Al─▒rken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Cumartesi, 06 Ekim 2007

Emlak Al─▒rken…

Gayrimenkul alanlar ve satanlar─▒n, Vergi yasalar─▒nda ve Har├žlar yasas─▒nda yer alan baz─▒ ├Âzel h├╝k├╝mleri ├Ânceden bilmelerinde say─▒s─▒z yarar var. Gayrimenkul alanlar─▒n; ald─▒klar─▒ gayrimenkul├╝n ge├žmi┼č y─▒llarda emlak vergisi borcunun olup olmad─▒─č─▒na, tapu de─čeri g├Âsterilirken belirlenecek tutar─▒n gelir vergisi ve har├ž y├Ân├╝nden ta┼č─▒d─▒─č─▒ ├Âzellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi e┼če yada ├žocu─ča gayrimenkul al─▒nmas─▒ gibi hususlar dikkat edilmesi gereken ba┼čl─▒ca noktalar─▒ olu┼čturuyor.

Gayrimenkul satanlar─▒nda; gayrimenkul├╝n tapudaki sat─▒┼č de─čeri bu de─čerin gelir vergisi ve har├ž y├Ân├╝nden ├Ânemi, sat─▒┼čtan do─čan kazanc─▒n gelir vergisi ┼čirketlerin gayrimenkul sat─▒┼č─▒ndaki vergi istisnas─▒ gibi hususlarda, sat─▒c─▒n─▒n dikkat etmesi gereken noktalar─▒ olu┼čturuyor.

A┼ča─č─▒da gayrimenkul alanlar─▒n ve satanlar─▒n dikkat edecekleri noktalar, ayr─▒ ayr─▒ ba┼čl─▒klar alt─▒nda ele al─▒narak a├ž─▒klanmaya ├žal─▒┼č─▒lm─▒┼čt─▒r.

Gayrimenkul al─▒m─▒nda dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkul├╝n ge├žmi┼č vergi borcu

├ľzellikle, kullan─▒lm─▒┼č gayrimenkul alanlar─▒n, gayrimenkul├╝n ge├žmi┼č y─▒llardaki emlak vergisinin ├Âdenip ├Âdenmedi─čini ba┼čka bir anlat─▒mla, emlak vergisi borcunun olup olmad─▒─č─▒n─▒ ara┼čt─▒rmalar─▒nda yarar vard─▒r. Bunun en pratik yolu, sat─▒c─▒daki makbuzlar─▒ al─▒p kontrol etmek ve her ihtimale kar┼č─▒da birer fotokopisini saklamakt─▒r.

Emlak vergisi Yasas─▒’n─▒n 30.maddesinin son f─▒kras─▒na g├Âre; sat─▒┼č konusu gayrimenkul├╝n, sat─▒ld─▒─č─▒ y─▒l ve ge├žmi┼č y─▒llara ait ├Âdenmemi┼č emlak vergisinin ├Âdenmesinden, al─▒c─▒ ve sat─▒c─▒ m├╝teselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkul├╝ sat─▒n alan ki┼či, ├Âdedi─či ge├žmi┼č y─▒l emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra ├Ânceki sahibine r├╝cu edebilir (1).

Gayrimenkul├╝n tapudaki de─čeri

Gayrimenkulun tapudaki de─čeri birka├ž a├ž─▒dan ├Ânemlidir.

  1. Gelir Vergisi A├ž─▒s─▒ndan:
    Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 y─▒l i├žinde elden ├ž─▒kar─▒lmas─▒ndan sa─članan kazan├ž “De─čer art─▒┼č─▒ kazanc─▒” olarak beyan edilip gelir vergisinin ├Âdenmesi gerekiyor (GVK ge├žici md. 56/D-6) Sat─▒n ald─▒─č─▒ gayrimenkul├╝ 4 y─▒l i├žinde elden ├ž─▒karmalar─▒ s├Âz konusu olanlar─▒n, gayrimenkul├╝n maliyet bedeline esas olan, al─▒┼č bedelini d├╝┼č├╝k g├Âstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 y─▒l i├žinde sat─▒lmas─▒ sonucu ortaya ger├že─čin de ├╝zerinde bir kar ├ž─▒kar(2).
  2. Har├ž Y├Ân├╝nden
    ┬á2001 y─▒l─▒ ba┼č─▒ndan itibaren gayrimenkullerin harca esas olan de─čeri y├╝zde 56 oran─▒nda artt─▒. Gayrimenkul├╝n ger├žek al─▒┼č bedelinin tapu harc─▒na esas olan tutardan d├╝┼č├╝k olmas─▒ halinde, ger├žek al─▒┼č bedelinin tapu senedine yaz─▒lmas─▒n─▒ tapu i┼člemleri s─▒ras─▒nda talep etmek m├╝mk├╝nd├╝r. Bu durum ├Âzellikle kamu g├Ârevlilerini “mal beyan─▒” y├Ân├╝nde ├Ân├╝m├╝zdeki y─▒llarda da, vergi m├╝kelleflerini de “nereden buldun” sorgulamas─▒ y├Ân├╝nden ilgilendiriyor.
  3. Harc─▒n Oran─▒ Y├Ân├╝nden
    Gayrimenkul al─▒m─▒ s─▒ras─▒nda, hem al─▒c─▒ hem de sat─▒c─▒; Tapu harc─▒na esas de─čer ├╝zerinden binde 15 oran─▒nda harc─▒ ayr─▒ ayr─▒ ├Âderler.

2001 Y─▒l─▒ Gayrimenkul Har├žlar─▒ Oran (binde)
Gayrimenkul al─▒m-sat─▒m─▒nda (al─▒c─▒ veya sat─▒c─▒ ayr─▒ ayr─▒) 15
Gayrimenkullerin, sermaye ┼čirketlerine sermaye olarak konulmas─▒ 36
Yap─▒ kooperatiflerinin, ortaklar─▒na da─č─▒tt─▒─č─▒ gayrimenkullerin tapu i┼člerinde 1.8
Gayrimenkullerin miras├ž─▒lara intikalinde 9
Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birle┼čtirme i┼člerinden 9
Gayrimenkul ipote─činden sa─članan bor├ž miktar─▒ ├╝zerinden 3.6
Kira s├Âzle┼čmelerinde, kira s├╝resinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutar─▒ ├╝zerinden s├Âzle┼čme yoksa bir y─▒ll─▒k kira bedeli ├╝zerinden 5.4
Arsa ve arazi ├╝zerine yeniden in┼ča olunan binalar─▒n tescilinde emlak (bina) vergisi de─čeri ├╝zerinden 15
Gayrimenkullerin, ├Âl├╝nceye kadar bakma anla┼čmas─▒na dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi de─čeri ├╝zerinden 15

Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanlar─▒n “o y─▒l─▒n sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor.buna g├Âre ├Ârne─čin ocak 2001′de gayrimenkul alanlar─▒n en ge├ž 31 aral─▒k 2001′e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. (EVK md. 23/c) emlak vergisi ise izleyen y─▒lda yani 2002 den itibaren ├Âdenmeye ba┼članacak. Sat─▒ld─▒─č─▒ y─▒l─▒n emlak vergisini ise sat─▒c─▒ ├Âdeyecektir. Gayrimenkul├╝n, b├╝t├že y─▒l─▒n─▒n son ├╝├ž ay─▒ i├žinde, ├Ârne─čin Kas─▒m ay─▒nda al─▒nd─▒─č─▒ durumlarda emlak vergisi beyannamesi gayrimenkul├╝n al─▒nd─▒─č─▒ tarihten itibaren “├╝├ž ay i├žerisinde” verilecek (EVK md.23).

E┼če ve ├žocu─ča al─▒nan gayrimenkul

Gayrimenkulun e┼č yada ├žocu─ča al─▒nmas─▒ ancak ├Âdemesinin aile reisi taraf─▒ndan yap─▒lmas─▒ halinde “─░vazs─▒z” yani kar┼č─▒l─▒ks─▒z bir intikal s├Âz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. E┼č yada ├žocu─čun beyanname verip y├╝zde 5 - 15 aras─▒nda oran─▒ de─či┼čen, veraset ve intikal vergisini ├Âdemeleri gerekir. Ancak aile reisinin e┼če yada ├žocu─ča gayrimenkul├╝n bedelini “bor├ž olarak” vermesi halinde herhangi bir vergileme s├Âz konusu olamaz (4).

“Nereden buldun?” sorusu

Gayrimenkul alanlar gayrimenkul├╝n bedelini “nereden buldun” ┼čeklinde soru y├Ânetilmesi bununla ilgili yasan─▒n 2003 y─▒l─▒na kadar ertelenmesi nedeniyle s├Âz konusu de─čildir. Ancak Vergi Usul Yasas─▒n─▒n 30/7. Maddesini de, ayr─▒ca g├Âz ├Ân├╝nde bulundurmak gerekiyor.

Gayrimenkul sat─▒┼č─▒nda dikkat edilecek noktalar
Gayrimenkul├╝n tapudaki sat─▒┼č de─čeri┬á

2001 y─▒l─▒nda sat─▒lacak olan gayrimenkul ka├ža sat─▒lacak olursa olsun tapuda “asgari bir de─čer” g├Âstermek gerekiyor. Sat─▒┼č s─▒ras─▒nda gayrimenkul├╝n 2000 y─▒l─▒ndaki emlak vergisine esas de─čerini asgari y├╝zde 56 oran─▒nda artt─▒rmak zorunlulu─ču var. ├ľrne─čin, 2000 y─▒l─▒ndaki emlak vergisi de─čeri 100 milyar lira olan gayrimenkul├╝ 2001 y─▒l─▒nda satarken ister Ocak ay─▒nda ister Haziran yada Aral─▒k ay─▒nda sat─▒ls─▒n, al─▒m sat─▒ma esas tapu de─čerini asgari 156 milyar lira g├Âstermek gerekiyor. Ku┼čkusuz bu de─čerin ├╝zerinde g├Âsterilmesinde herhangi bir sak─▒nca yok. yani 200 milyar lirada g├Âsterilebilir. Ancak ona g├Âre har├ž ├Âdenir.

Gayrimenkul├╝n ger├žek sat─▒┼č de─čeri

Gayrimenkulun├╝z├╝n, ger├žek sat─▒┼č de─čerinin, tapu harc─▒na esas olan de─čerin alt─▒nda olmas─▒ halinde ger├žek al─▒m sat─▒m bedelinin, tapu senedinde ayr─▒ca g├Âsterilmesinin sat─▒c─▒ taraf─▒ndan talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harc─▒na esas olan tutar ├╝zerinden har├ž al─▒n─▒r, ancak tapu senedinde ger├žek sat─▒┼č bedeli yaz─▒l─▒r.

├ľdenecek har├ž

Gayrimenkul sat─▒┼č─▒nda, hem sat─▒c─▒ hem de al─▒c─▒, tapu harc─▒na esas de─čer ├╝zerinde, binde 15 oran─▒nda harc─▒ ayr─▒ ayr─▒ ├Âderler.

Kazanc─▒n gelir vergisi

Gayrimenkul├╝n iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 y─▒l i├žinde sat─▒lmas─▒ halinde sat─▒┼čtan do─čan kazan├ž nedeniyle gelir vergisi ├Âdenmesi s├Âz konusu olabilir. Ancak 4 y─▒ll─▒k s├╝re ge├žtikten sonra sat─▒lmas─▒ halinde kazanc─▒n tutar─▒ ne olursa olsun gelir vergisi ├Âdenmez. (GVK ge├žici Md.56/D-6) Sat─▒lan gayrimenkul miras yada hibe yoluyla edinilmi┼čse sat─▒┼č bedeli ka├ž milyar lira olursa ve ne zaman sat─▒l─▒rsa sat─▒ls─▒n,ortaya ├ž─▒kan kazan├ž nedeniyle gelir vergisi ├Âdenmez.

┼×irketlerin gayrimenkul sat─▒┼č─▒

┼×irketlerin, aktifinde kay─▒tl─▒ olan gayrimenkulleri elden ├ž─▒karmalar─▒ halinde,beyan edecekleri asgari de─čer, ├Âdeyecekleri har├ž oran─▒ aynen yukar─▒da oldu─ču gibidir. ┼×irketler gayrimenkul├╝n sat─▒┼č─▒ nedeni ile fatura d├╝zenlemek ve ayr─▒ca KDV tahsil etmek zorundad─▒rlar. Gayrimenkul ├╝n sat─▒┼č─▒ndan do─čan kazan├ž da vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi m├╝kellefi olan ┼čirketler,en az 2 y─▒ld─▒r i┼čletmelerinin aktifinde kay─▒tl─▒ olan gayrimenkul├╝ satt─▒klar─▒nda, sat─▒┼čtan do─čan kazanc─▒ sermayelerine eklerlerse :

  • Gayrimenkul sat─▒┼č kazanc─▒ nedeni ile kurumlar vergisi ├Âdemezler.
  • Tapu harc─▒ ├Âdemezler.
  • Sat─▒┼č i┼člemi de KDV ye tabi tutulmaz.

┬áAncak sat─▒┼čtan do─čan kazan├ž nedeni ile y├╝zde 15 stopaj ├Âderler.(KVK ge├žicimd.28)

Sat─▒┼č─▒n belediyeye bildirilmesi

Gayrimenkul├╝n├╝ satanlar, ilerde emlak vergisine ├ž├Âp vergisine y├Ânelik bir takiple kar┼č─▒la┼čabilirler. Bunu ├Ânlemek i├žin gayrimenkul├╝n sat─▒┼č─▒n─▒ yapt─▒ktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilek├že ile durumu bildirmelerinde yarar vard─▒r.

Gayrimenkul├╝ satanlar─▒n kazan├ž vergisi

Gayrimenkul├╝n iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 y─▒l geciktikten sonra sat─▒lmas─▒, ├Ârne─čin 1996 yada daha ├Ânceki y─▒llardan edinilen gayrimenkul├╝n sat─▒lmas─▒ halinde ka├ž liraya sat─▒l─▒rsa sat─▒ls─▒n gelir vergisi ├Âdenmeyecek (GVK ge├žici md.56/D6).

Sat─▒lan gayrimenkul├╝n edinme tarihten itibaren 4 y─▒l i├žinde sat─▒lmas─▒ halinde ise ortaya ├ž─▒kan kazan├ž nedeni ile, gelir vergisi ├Âdenmesi s├Âz konusu olabilecek. Ancak gayrimenkul├╝n miras yada hibe yoluyla edinildi─či durumlarda sat─▒┼č bedeli ka├ž milyar lira olursa olsun gelir vergisi ├Âdenmez. (GVK ge├žici md.56/D6)

1- Kazanc─▒n hesab─▒ ve vergisi

De─čer art─▒┼č─▒ kazanc─▒ olarak nitelendirilen gayrimenkul sat─▒┼č─▒ kazanc─▒ “iktisap tarihinden itibaren 4 y─▒l i├žinde sat─▒lan” gayrimenkuller i├žin s├Âz konusu.Bu s├╝re ge├žtikten sonra gayrimenkul ka├ž liraya sat─▒l─▒rsa sat─▒ls─▒n gelir vergisi ├Âdenmez.(GVK ge├žici md.56/D-6).├Ârne─čin 10 mart 1997′de sat─▒n ald─▒─č─▒ gayrimenkul├╝ 9 mart 2001 de satan ve bundan da 50 milyar lira kazan├ž sa─člayan bir ki┼či bu kazanc─▒ nedeniyle gelir vergisi ├Âdeyecek. Oysaki iki g├╝n daha bekleyip 11 mart 2001′de sat─▒┼č yapsayd─▒ 50 milyarl─▒k kazanc─▒ nedeni ile 50 lira dahi gelir vergisi ├Âdemeyecekti.

Kazanc─▒n hesaplanmas─▒nda emlak vergisi beyannamesi esas al─▒n─▒yor. ├ľrne─čin 1998 y─▒l─▒nda verilecek emlak vergisi beyannamesinde g├Âsterilen de─čer “maliyet bedeli” olarak g├Âz ├Ân├╝ne al─▒n─▒yor. Bu bedel, ekim 1998′den itibaren (gayrimenkul├╝n sat─▒ld─▒─č─▒ ay hari├ž) devlet istatistik enstit├╝s├╝nce (D─░E) belirlenen “toplam e┼čya fiyat endeksindeki (TEFE) art─▒┼č oran─▒nda art─▒r─▒larak” tespit olunuyor.

1999 y─▒l─▒ kas─▒m ve aral─▒k ay─▒nda emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada y├╝kseltme beyanlar─▒ de─čil 1998 y─▒l─▒ beyan─▒ esas al─▒n─▒yor. Ba┼čka bir anlat─▒mla gelir vergisi y├Ân├╝nden kas─▒m ve aral─▒k 1999′da y├╝kseltilen emlak vergisi beyanlar─▒ hi├žbir i┼če yaram─▒yor.1998′den sonra al─▒nan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine D─░E taraf─▒ndan belirlenen TEFE art─▒┼č oran─▒nda y├╝kseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile sat─▒┼č bedelinin k─▒yaslanmas─▒ sonucu 3,5 milyar liray─▒ a┼čan bir kazan├ž ortaya ├ž─▒karsa bu kazan├ž gelir vergisine tabi olur.

2- Verginin hesab─▒

Gayrimenkul├╝n sat─▒┼č─▒ndan do─čan ve 3,5 milyar liray─▒ a┼čan kazan├ž k─▒sm─▒ ├╝zerinden, Gelir vergisi Kanunu’ndaki vergi “vergi tarifesine g├Âre” y├╝zde 20-45 aras─▒nda de─či┼čen gelir vergisi hesaplan─▒r. Gelir vergisinin y├╝zde 10′u kadar da “fon pay─▒” tahakkuk ettirilir.

Sonu├ž

Gayrimenkul al─▒m-sat─▒m─▒nda, ├žok say─▒da vergi ve har├ž ile ba─člant─▒l─▒ ├Âzel durumlar s├Âz konusu. Al─▒m-sat─▒m i┼člemleri s─▒ras─▒nda ve sonras─▒nda bunlar─▒n g├Âz ├Ân├╝ne al─▒nmas─▒ ve o y├Ânde i┼člem yap─▒lmas─▒, cezal─▒ uygulamalarla ve vergilerle kar┼č─▒la┼čmay─▒ ├Ânleyebilecek.

Bu arada dikkat edilmesi gereken bir ba┼čka husus da 4444 say─▒l─▒ yasa ile getirilen ve bir k─▒sm─▒ yukar─▒da a├ž─▒klanan d├╝zenlemelerin, ileride yeni bir de─či┼čiklik olmad─▒─č─▒ taktirde, 31.12.2002 tarihinde y├╝r├╝rl├╝kten kalkmas─▒ ve 1 ocak 2003′ten itibaren 4369 say─▒l─▒ yasa ile getirilen baz─▒ d├╝zenlemelerin yeniden y├╝r├╝rl├╝─če girecek olmas─▒yla ilgili. Bu nedenle, 2003 y─▒l─▒ ba┼č─▒ndan itibaren yeni bir uygulama s├Âz konusu olabilir.