‘MORTGAGE SORU CEVAP’ Kategorisi i├žin Ar┼čiv

Soru-Cevap Mortgage

Per┼čembe, 25 Ekim 2007

Soru: Mortgage’tan ├Ânce kredi kulland─▒m. Sisteme ge├žip ge├žmeme konusunda karars─▒z kald─▒m. Ge├žersem avantajlar─▒m neler olur?Cevap: Mortgage yasas─▒ ├ž─▒kmadan ├Ânce konut kredisi alm─▒┼č olanlar─▒n mortgage sistemine ge├žip ge├žmeme konusunda karar vermeleri i├žin son tarih 5 Haziran. Daha ├Ânce ba─čl─▒ kredi alanlar 5 y─▒l boyunca banka sorumlulu─ču s├╝rs├╝n istiyorsa, bankaya dilek├že vererek eski sistemde kalabilir. Fakat ├Âdeme plan─▒, faizi, kalan borcu itibariyle y├╝zde 5 faizden vergi istisnas─▒n─▒ daha karl─▒ buluyorsa, mortgage sistemine dahil olabilir. Burada her t├╝keticinin kendi durumuna g├Âre karar vermesi gerekiyor. Yasa ├Âncesi konut kredisi alanlar T├╝keticiyi Koruma Kanunu h├╝k├╝mleri ├žer├ževesinde, konutta m├╝teahhit ve bankan─▒n sorumlu tutulmas─▒ avantaj─▒n─▒ ta┼č─▒yordu. Konut i├žin hem m├╝teahhit hem de bankan─▒n 5 y─▒l s├╝re ile m├╝teselsilen sorumluydu. T├╝ketici eski sistemde kalacak olursa ba─čl─▒ kredi alanlar a├ž─▒s─▒ndan banka be┼č y─▒l s├╝reyle sorumlu olacak. Konutta ay─▒p ├ž─▒kmas─▒ durumunda m├╝teahhit yoksa son halkada bankaya gidebilir. ├ľrne─čin konutta ay─▒pl─▒ durum ├ž─▒kt─▒. M├╝teahhit de kay─▒p. Bankadan ay─▒pl─▒ durumu ├╝cretsiz olarak gidermek zorundad─▒r. ├ľnceden kredi verenler borcunu erken kapatmak isterlerse de y├╝zde 2 erken ├Âdeme cezas─▒ vermeyecek. Mortgage’a ge├ženler faizden y├╝zde 5 oran─▒nda al─▒nan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi’ni ├Âdemeyecek. Eski sistemde kalanlardan ise BSMV ├Âdemeye devam edecek.

Soru: 2 ay ├Ânce kredi ile ev ald─▒m. Mortgage’ta kredi faiz oranlar─▒ d├╝┼čecek mi? 2 adet evim var bu bir sorun te┼čkil eder mi?Cevap: Mortgage’─▒n direk olarak faiz oranlar─▒na etkisi bulunmuyor. Ama sistemin i┼člemeye ba┼člamas─▒ ile piyasaya girecek yeni fonlar sayesinde faizlerde bir miktar d├╝┼č├╝┼č beklenebilir. Faizlerde as─▒l unsur Merkez Bankas─▒’n─▒n faiz politikas─▒d─▒r. ─░ki evinizin olmas─▒ herhangi bir sorun te┼čkil etmiyor.

Soru: ├ľdeme g├╝├žl├╝─č├╝ne d├╝┼čmemiz halinde alacakl─▒ olan banka veya ├╝├ž├╝nc├╝ ┼čah─▒s mortgage kredisi ile ald─▒─č─▒m─▒z evimizi elinizden alabilir mi?Cevap: ─░ki ay ├╝st ├╝ste ├Âdeme yapamazsan─▒z banka size ├Âdemelerinizi d├╝zene sokman─▒z i├žin 1 ay daha s├╝re tan─▒yacak. Bu s├╝re sonunda hala ├Âdeme yapam─▒yorsan─▒z bankan─▒n evi satma ya da haciz hakk─▒ olacak. Ancak banka kendi alaca─č─▒n─▒ tahsil ettikten sonra kalan paray─▒ size ├Âdemek zorunda.

Soru: 95 metrekare iki oda bir salon evim var. Acaba bu evimi sat─▒p ├╝zerine bir miktar kredi ├žekip bah├želi iki veya tek katl─▒ bir ev alabilir miyim?Cevap: ├ľdeme g├╝c├╝n├╝z varsa, bah├želi bir ev i├žin kredi ├žekmenizde hi├ž bir engel yok. Eviniz olsa da olmasa da, var olan evinizi satsan─▒z da satmasan─▒z da mortgage kredisi kullanabilirsiniz.

Soru: Mortgage ile istedi─čimiz yerden istedi─čimiz evi alabilecek miyiz? Pe┼činat ├Âdemek zorunda m─▒y─▒z? Taksitlendirmeler neye g├Âre faizlendirilecek?Cevap: Almak istedi─činiz evi kendiniz belirleyeceksiniz. Buradaki ┼čart evin en az kat irtifak tapusuna sahip olmas─▒ ve imara uygun in┼ča edilmesi. Alaca─č─▒n─▒z evin en az y├╝zde 25′ini pe┼čin ├Âdemeniz gerekiyor. Faizler g├╝n├╝n piyasa ko┼čullar─▒na g├Âre belirleniyor.

Soru: Mortgage sisteminde herhangi bir vergi muafiyeti olacak m─▒?Cevap: Yasada vergi indirimi bulunmuyor.

Soru: Bir arsam var ve buraya ev yapt─▒rmak istiyorum. Mortgage’den yararlanma imkan─▒m var m─▒?Cevap: Mortgage kendi arsas─▒ ev yapmak isteyenlere de kredi kullanma hakk─▒ veriyor. ┬á

Soru: Kooperatifler de mortgage’tan faydalanabilecek mi?Cevap: Evet, kooperatifler de yasayla sisteme dahil edildi.

Soru: 1 y─▒l ├Ânce konut kredisi kulland─▒m. Mortgage ile ikinci bir konut kredisi kullanabilir miyim?Cevap: Evet. Banka sizin ├Âdeme g├╝c├╝n├╝ yeterli g├Âr├╝yorsa tekrar tekrar mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Burada bir say─▒ s─▒n─▒rlamas─▒ yok.

Soru: Faiz oran─▒ nas─▒l olacak? Konut fiyat─▒nda bir s─▒n─▒rlama olacak m─▒?Cevap: Mortgage’ta faiz oran─▒n─▒, g├╝n├╝n serbest piyasa ┼čartlar─▒ belirliyor. Sabit ya da de─či┼čken faiz oran─▒ ile kredi kullan─▒labiliyor. Mortgage kredilerinde fiyat s─▒n─▒rlamas─▒ yok. ├ľdeme g├╝c├╝n├╝z oldu─čunu ispatlarsan─▒z istedi─činiz konutu alabilirsiniz. ├ç├╝nk├╝ verilen krediler hem ipotek, hem de sigorta yoluyla garanti alt─▒na al─▒n─▒yor.

Soru: ┼×u anda ben bir bankadan 4 ay ├Ânce alm─▒┼č oldu─čum konut kredimi ├Âd├╝yorum. Mortgage ge├žmek i├žin ne yapmam─▒z gerekiyor? Mortgage ge├ži┼čimiz nas─▒l olacak? Cevap: Yasa y├╝r├╝rl├╝l├╝─če girdikten sonra daha ├Ânce kulland─▒r─▒lan b├╝t├╝n konut kredileri otomatik olarak mortgage kredisi say─▒lacak. Bankalar bu konuda sisteme ge├žmek isteyenlerden dilek├že ile ba┼čvuru yapmalar─▒n─▒ isteyebiliyor. Sisteme ge├žmek istemeyenlerin ise 5 hazirana kadar bir dilek├že ile ba┼čvurmas─▒ gerekiyor.

Soru: Bu sistemde kredi alan vatanda┼č, kredi faizleri d├╝┼čt├╝─č├╝nde bu d├╝┼č├╝┼čten yararlanabilecek mi?Cevap: E─čer de─či┼čken faiz se├žene─čini kullanm─▒┼č ise d├╝┼č├╝┼č kredilerine yans─▒t─▒l─▒r ve tekrar ├Âdeme plan─▒ ├ž─▒kart─▒l─▒r. Ancak ayn─▒ uygulaman─▒n faiz y├╝kselmelerinde da yap─▒laca─č─▒n─▒ unutmay─▒n. Sabit faizde ise bor├ž bitene kadar t├╝m ├Âdemeler ayn─▒ kal─▒r, fakat kendi bankan─▒z ya da ba┼čka bankalarla refinansman g├╝ndeme gelebilir.

Soru: Kulland─▒─č─▒m konut kredisinde ├Âdedi─čim BSMV’yi geri alabilecek miyim?Cevap: T├╝ketici tutsat sistemi i├žinde kalmak isterse 5 Haziran’dan sonra ├Âdeyece─či taksitlerdeki BSMV d├╝┼č├╝lecek. Bu 100 bin YTL’lik 20 y─▒l vadeli bir kredide ayl─▒k taksitin ilk 10 y─▒l yakla┼č─▒k 70-77 YTL, sonraki y─▒llarda ise 0-69 YTL oran─▒nda azalmas─▒ anlam─▒na geliyor. Ancak t├╝keticiye ├Ânceden ├Âdenen BSMV’ler iade edilmeyecek. Bu arada kimin sistemde kal─▒p kimin kalmayaca─č─▒ 5 Haziran’da belli olacak.
 

Soru: Ben konut kredisi kullan─▒rken hayat sigortas─▒ zorunlulu─ču yoktu. Banka da zorunlu tutmad─▒─č─▒ i├žin yapt─▒rmad─▒m. ┼×imdi tutsata ge├žersem sigorta yapt─▒rmam gerekecek mi?┬áCevap: Mortgage yasas─▒ kredi kullan─▒c─▒s─▒n─▒n hayat sigortas─▒n─▒ mutlaka yapt─▒rmas─▒ gerekti─čini s├Âylemiyor. Zaten Sanayi ve Ticaret Bakanl─▒─č─▒ da mortgage’ta kredi alacak t├╝keticilere hayat sigortas─▒n─▒ zorunluk┬átutman─▒n T├╝keticiyi Koruma Yasas─▒’na ayk─▒r─▒l─▒k te┼čkil edece─čini a├ž─▒klad─▒. Bu nedenle sadece isteyenler hayat sigortas─▒ yapt─▒racak.
 

Soru: Hayat sigortas─▒n─▒n maliyeti nedir?Cevap: Bankalar farkl─▒ sigorta ┼čirketlerinin acentesi oldu─ču i├žin maliyet bankadan bankaya de─či┼čebiliyor. Banka hayat sigortas─▒n─▒ zorunlu tutarsa, ortalama olarak 100 bin YTL bir kredi i├žin 35-40 ya┼člar─▒ndaki bir t├╝keticinin ├Âdeyece─či y─▒ll─▒k prim tutar─▒ 300-350 YTL’yi bulabiliyor. E─čer t├╝ketici 55 ya┼č ve ├╝st├╝ndeyse risk priminin y├╝kselmesinden dolay─▒ tutar bin YTL’yi a┼čabiliyor. Sigorta poli├žesinin her y─▒l otomatik olarak yenilenmesi gerekiyor.
 

Soru: Tutsata ge├žti─čimde kredimi borcumu erken kapat─▒rsam ceza ├Âdeyecek miyim? ├ľdersem ne kadar olacak?Cevap: Kullan─▒lan kredinin y├╝zde 2’sini bulan erken ├Âdeme cezas─▒, sadece yasa ├ž─▒kt─▒ktan sonra kullan─▒lan yeni konut kredileri i├žin ge├žerli olacak. Mevcut kredisi mortgage’a d├Ân├╝┼čt├╝r├╝len t├╝ketici, b├Âyle bir ceza ├Âdemeyecek. Ancak t├╝keticilerin mortgage’a ge├ži┼čte bankalar─▒n kendileri ile yapacaklar─▒ yeni s├Âzle┼čmede b├Âyle bir maddeyi koyup koymad─▒─č─▒na dikkatle bakmas─▒nda fayda bulunuyor.
 

Soru: Bankalar ay─▒pl─▒ mal durumunda verdikleri her konut kredisinden mi sorumlu olacaklar?Cevap: Yasayla, kredi verenlerin m├╝teahhitlerle birlikte d├╝zenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ay─▒plar kar┼č─▒s─▒nda t├╝keticiye kar┼č─▒ sorumlulu─ču, 1 y─▒l s├╝re ve verdi─či kredi miktar─▒ ile s─▒n─▒rland─▒r─▒ld─▒. Yasa ├Âncesinde bu sorumluluk s─▒n─▒rs─▒zd─▒ ve bankalar t├╝keticinin t├╝m zarar─▒n─▒ kar┼č─▒lamakla y├╝k├╝ml├╝yd├╝. Yani mevcut kredisini devam ettirenler, mevcut s─▒n─▒rs─▒z sorumluluktan yararlanabilecek. Fakat bu sorumluluk da ancak ba─čl─▒ krediler denilen, yani bankan─▒n bir m├╝teahhit ┼čirketle birlikte ortak girdi─či kampanyalar ├žer├ževesindeki konutlar i├žin ge├žerli olacak. M├╝teahhidin sorumlulu─ču ise 5 y─▒l devam edecek.
 

Soru: Mortgage’ta de─či┼čken faizi se├žmek zorunda m─▒y─▒m?Cevap: Mevcut konut kredileri mortgage’a d├Ân├╝┼čt├╝r├╝l├╝rken t├╝ketici eskiden oldu─ču gibi sabit faizli olarak ├Âdemeye devam edecek. Ancak isterse bankas─▒ ile gelecekte kredisini de─či┼čken faiz se├žene─či ├╝zerinden yenileyebilir. De─či┼čken faiz t├╝ketici i├žin zorunluluk de─čil, bir se├ženek olarak sunuluyor. Gelecekte faizlerin d├╝┼čece─čini ├Âng├Âren t├╝keticiler, ayl─▒k taksitlerinin de d├╝┼čebilmesi i├žin bu se├žene─či kullanabilecek. Ama bunun aksi durumu ile kar┼č─▒la┼čabilece─či i├žin sonu├žlar─▒ ├Ânceden kabullenmesi gerekiyor.
 

Soru: ─░cra s├╝reci ┼čimdiki sisteme g├Âre ne kadar de─či┼čecek?Cevap: Tutsat Yasas─▒ konut kredilerinin ├Âdenmemesi halinde bankan─▒n ┼čimdiki durumdan daha h─▒zl─▒ bir ┼čekilde alaca─č─▒n─▒ tahsil etmesinin yolunu a├ž─▒yor. T├╝keticinin icraya itiraz etmesi halinde ├Âdeyece─či teminat oranlar─▒ da y├╝kseliyor.
 

Soru: Borcu ├Âdeyemezsem banka sadece konuta m─▒ el koyacak?Cevap: ├ľnceki d├╝zenlemede borcunu ├Âdeyemeyen t├╝keticinin, ├╝zerinde rehin bulunan konutu sat─▒larak banka alaca─č─▒n─▒ tahsil yoluna gidiyordu. Ancak mortgage yasas─▒ bankaya haciz imk├ón─▒ tan─▒yor, yani banka tahsil edemedi─či konut kredisi i├žin t├╝keticinin konutu haricindeki malvarl─▒─č─▒na da haciz koyabilecek.

Soru: Mortgage sisteminin t├╝keticiye yarar─▒ ne olacak?Cevap: Sistemin uygulanmas─▒ i├žin d├╝┼č├╝k faiz ┼čart ve faizlerin d├╝┼čmesinde dolayl─▒ da olsa bir etkide bulunabilir. Sistemden yararlanacak m├╝┼čteriler sabit veya de─či┼čken faiz oranlar─▒ aras─▒nda tercih yapabilecek. De─či┼čken faizli krediler ile konut almak i├žin kredi faizlerinin d├╝┼čmesini beklemelerine gerek kalmayacak ama faiz y├╝kselmelerine dikkat etmek gerek. BSMV ├Âdenmeyecek.

Soru: De─či┼čken faizin bir riski var m─▒?Cevap: Bankalar─▒n baz ald─▒─č─▒ endeksler T├ťFE oranlar─▒na g├Âre belirlenecek. M├╝┼čterinin kullanaca─č─▒ endeks ve marj oran─▒ s├Âzle┼čmede yer alacak. De─či┼čken faizde, azami oran s├Âzle┼čme ile ba┼člang─▒├ž tarihinde belirlenecek. Faiz oranlar─▒ d├╝┼čt├╝─č├╝nde t├╝keticinin taksitleri de d├╝┼čecek. Faizlerin y├╝kselmesi durumunda da taksit tutarlar─▒ s├Âzle┼čmede belirlenen azami oran kadar y├╝kselebilecek. M├╝┼čteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayr─▒nt─▒l─▒ bir ┼čekilde bilgilendirilecek.

Soru: Mortgage kapsam─▒nda sat─▒n al─▒nan ev parasal s─▒k─▒nt─▒ya girildi─činde sat─▒labilir mi?Cevap: ─░ki taksit ├Âdenmedi─činde ev sahibine bir ayl─▒k bir s├╝re tan─▒nacak. Bor├ž ├Âdenmedi─činde o zamana kadar yap─▒lan ├Âdemeler geri verilecek ev de banka taraf─▒ndan sat─▒lacak. Belli bir s├╝re taksit ├Âdendikten sonra ev ba┼čkas─▒na devredilebilecek. Ancak bunun i├žin kalan borcun y├╝zde 2’sinin ceza olarak ├Âdenmesi gerekiyor. Kredi kapat─▒l─▒p, ipotek kald─▒r─▒l─▒rsa evi satmak m├╝mk├╝n olacak. Borcu erken kapatma halinde ise y├╝zde 2’si kadar komisyon al─▒nacak.

Soru: Mortgage’ta ald─▒─č─▒m evleri kiraya verebilir miyim?Cevap: Mortagge’ta ├Âdeme g├╝c├╝ olanlar istedikleri kadar evi sat─▒ alabilir ve bunlar─▒ kiraya verebilirler. Belli bir ├Âdemeden sonra bu evlerini satabilirler de.

Soru: Sistemden evi olan da yararlanabilir mi?Cevap: Sistem herkese a├ž─▒k olacak. Ge├žmi┼č ve mevcut kredi performans─▒nda olumsuzlu─ču bulunmayan, alaca─č─▒ evin taksitini ayl─▒k net geliri ile ├Âdeyebilece─čini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

Soru: Mortgage’ta kredi kullan─▒rken, neler dikkat etmek gerekiyor?Cevap: Vatanda┼člar, ├Âncelikle b├╝t├že ve ├Âdeme plan─▒ yap─▒larak ne kadar taksiti ├Âdeyebilece─čini do─čru belirlemeli. Kredi ko┼čullar─▒ iyi bir ┼čekilde ara┼čt─▒r─▒lmal─▒. Konutun yasa kapsam─▒nda uygunlu─čuna bak─▒lmal─▒. Finans kurumlar─▒ ki┼činin al─▒m g├╝c├╝ ve ekonomik y├╝k├╝ml├╝l├╝klerine dikkat edilece─činden harcamalar kontrol alt─▒nda tutulmal─▒. Konutun rayi├ž bedeli do─čru tespit edilmeli.

Soru: Mortgage kredileri nereden al─▒nacak?Cevap: Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de s├╝rd├╝recek. Konut finansman─▒ faaliyetinde bulunmas─▒ uygun g├Âr├╝len finansal kiralama ┼čirketleri ve finansman ┼čirketleri kurulacak. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansman─▒ amac─▒yla kulland─▒r─▒lan krediler de konut finansman─▒ kapsam─▒nda olacak.

Soru: Banka ile sorun ├ž─▒karsa nas─▒l ├ž├Âz├╝mlenecek?Cevap: T├╝keticiler, konut ve krediyle ilgili her t├╝rl├╝ itiraz─▒ T├╝ketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan ┼čirket veya kredi kullan─▒lan kurulu┼čtan memnun olmamalar─▒ halinde T├╝ketici Mahkemeleri’ne dava a├žabilecek.

Soru: Bu sistemin riski nedir?Cevap: Bir ├╝lke piyasas─▒nda ciddi bir kriz ya da istikrar bozuklu─ču ya┼čanmas─▒ durumunda sistemin zarar g├Ârmesi s├Âz konusu olabiliyor. Bankalar, t├╝keticiye YTL a─č─▒rl─▒kl─▒ olmak ├╝zere 10-30 y─▒l gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar k─▒sa vadeli ve b├╝y├╝k oranda d├Âviz bor├žlan─▒yor. Ekonomide ola─čan├╝st├╝ bir kriz durumunda, d├Âviz fiyatlar─▒ ve faizlerdeki art─▒┼č banka maliyetlerini artt─▒racakt─▒r. B├Âyle bir tabloda banka batt─▒ysa, T├╝ketici Kanunu kapsam─▒nda erken kapat veya borcunu ver veya faizini y├╝kselt gibi bir bask─▒ yapamazlar. ├ľnce sigorta devreye girer. Sigorta, ├Âdenmeyen taksitleri ├Âder. Bor├žlu da normal ├Âdeme ge├žtikten sonra sigortaya borcunu ├Âdeyecek┬á┬á┬á┬á┬á